Verkauf von gemischt genutzten Gebäuden
Werden gemischt (privat und betrieblich) genutzte Wohnhäuser später verkauft, droht der Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung und eine erhebliche Steuermehrbelastung.
Werden als Hauptwohnsitz genutzte Gebäude (etwa Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) veräußert, so ist der daraus erzielte Veräußerungsgewinn in der Regel von der Einkommensteuer befreit.
Vorsicht ist aus ertragsteuerlicher Sicht jedoch dann geboten, wenn das private Wohnhaus zugleich auch betrieblich, etwa als Arztordination, genutzt wird. Abhängig vom Ausmaß der tatsächlichen betrieblichen Nutzung kann es im Falle eines späteren Verkaufs des gemischt genutzten Wohnhauses sogar zum gänzlichen Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung und damit zu einer erheblichen Steuermehrbelastung kommen.
Gebäude sind in betrieblichen und in privaten Teil aufzuteilen
Werden abgrenzbare Teile eines Gebäudes betrieblich, andere hingegen privat genutzt, ist das Gebäude steuerlich aufzuteilen. Die Beurteilung hat dabei in einem ersten Schritt nach der Nutzfläche der unterschiedlich (betrieblich und privat) genutzten Gebäudeteile zu erfolgen:
• Beträgt die private Nutzung weniger als 20 % der Gesamtnutzfläche, wird das gesamte Gebäude zu Betriebsvermögen.
• Beträgt die betriebliche Nutzung weniger als 20 % der Gesamtnutzfläche, bleibt das Gebäude privates Vermögen.
• Bei einer betrieblichen Nutzung von 20 % bis maximal 80 % ist das Gebäude aus steuerlicher Sicht in einen betrieblichen und einen privaten Gebäudeteil „aufzuteilen“.
Die Frage des Ausmaßes der betrieblichen Nutzung eines gemischt genutzten Gebäudes ist vorerst für die Höhe der steuerlich absetzbaren Abschreibung bzw. der absetzbaren Aufwendungen maßgeblich. Somit ist man in dieser Phase geneigt, eher mehr Fläche des Hauses betrieblich zu nutzen.
Im Falle eines späteren Verkaufs ist die betriebliche Nutzung jedoch entscheidend für den Anfall bzw. die Höhe der Immobilien-Ertragsteuer (IMMO-ESt). Hier kommt es zu folgender Regel:
Betriebliche Nutzung weniger als 20 %
Nutzt ein Arzt beispielsweise lediglich 15 % seiner Eigentumswohnung als Ordinationsräumlichkeiten und den Rest als privaten Hauptwohnsitz, so tritt (bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen) im Falle der Veräußerung der Eigentumswohnung auch für den betrieblich genutzten Teil keine Steuerpflicht (IMMO-ESt) ein, da die Wohnung steuerlich zur Gänze dem Privatvermögen zuzuordnen ist und somit für die gesamte Wohnung die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung gelangt.
Betriebliche Nutzung zwischen 20 % und 33 %
Werden hingegen etwa 25 % der Wohnung als Ordinationsräumlichkeiten verwendet, so liegt anteilig in diesem Ausmaß Betriebsvermögen vor. Für diesen betrieblich genutzten Teil ist die Hauptwohnsitzbefreiung nicht mehr anwendbar und damit Teil des Veräußerungsgewinns. Lediglich der privat genutzte Teil der Wohnung bleibt durch die Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei.
Betriebliche Nutzung von mehr als 33 %
Umfassen die Ordinationsräumlichkeiten mehr als 33 % der gesamten Wohnungsnutzfläche, so steht die Hauptwohnsitzbefreiung gänzlich (somit auch für den privat genutzten Teil) nicht mehr zu. Die Befreiung beim Verkauf einer Eigentumswohnung setzt voraus, dass mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken dienen.
Werden daher Gebäude sowohl betrieblich als auch privat genutzt, so ist das konkrete Ausmaß der betrieblichen Nutzung für die weitere steuerliche Behandlung entscheidend. Im Ausmaß der betrieblichen Nutzung können zwar zunächst die Abschreibung, sonstige nicht zuordenbare anteilige Aufwendungen sowie die anteiligen Finanzierungskosten steuermindernd als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Im Falle eines späteren Verkaufs droht jedoch – bei Überschreiten bestimmter Nutzungsgrenzen – eine erhebliche Steuermehrbelastung.
Tipp:
Bei der Festlegung der betrieblichen Nutzung gemischt genutzter Gebäude sind daher bereits im Vorfeld zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen und es ist vor allem die steuerliche Behandlung im Falle des Verkaufs immer mit zu planen.