Reverse Charge bei Vermietung an Unternehmer
Ab 1.1.2022 kommt es bei der Vermietung von österreichischen Immobilien durch ausländische Vermieter zum Übergang der Steuerschuld, wenn der Mieter Unternehmer oder eine Körperschaft des öffentlichen Rechts ist. Für die Vermietung an Privatpersonen ändert sich dadurch nichts.
Bis 2021 galt eine Sonderregelung in den Umsatzsteuerrichtlinien, wonach auch bei B2B-Vermietung durch ausländische Vermieter österreichische Umsatzteuer zu verrechnen ist. Durch den Wegfall dieser Ausnahme gilt nun ab 2022 auch bei Vermietungen der allgemeine Grundsatz, wonach es unter bestimmten Umständen zum Übergang der Steuerschuld auf den Leistungsempfänger kommt.
Daraus ergeben sich nun folgende Konstellationen:
- Keine Betriebstätte und Vermietung von Geschäftsräumen an einen Unternehmer:
Bei Option zur Umsatzsteuer geht die Umsatzsteuerpflicht aufgrund des Reverse Charge Systems auf den Mieter (Unternehmer) über.
- Betriebstätte und Vermietung von Geschäftsräumen an einen Unternehmer:
Der ausländische Unternehmer hat die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer und die Vorsteuer im Veranlagungsweg abzuführen bzw. zu beantragen. Es sind daher Umsatzsteuervoranmeldungen und USt-Jahreserklärungen in Österreich einzureichen.
- Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen, unabhängig davon, ob eine Betriebstätte vorliegt:
Die Vermietung von Wohnungen ist umsatzsteuerpflichtig, ein Übergang der Steuerschuld kommt hier nicht zur Anwendung. Der ausländische Unternehmer hat die Umsatzsteuer und die Vorsteuer im Veranlagungsweg abzuführen bzw. zu beantragen. Es sind Umsatzsteuervoranmeldungen und USt-Jahreserklärungen in Österreich einzureichen.
Tipp:
Wenn österreichische Vorsteuern nicht mehr im Veranlagungsweg, sondern im Erstattungsverfahren zu beantragen sind, gelten strenge Fristen und Formalvorschriften für die Geltendmachung. Diese sind unbedingt zu beachten.