Hauptwohnsitzbefreiung bei anteiliger betrieblicher Nutzung der im Eigentum befindlichen Wohnimmobilie

anderem die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des steuerpflichtigen Verkäufers handelt.

Der steuerbefreite Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung gewohnt hat. Das ist die sogenannte „5 aus 10-Regelung“.

Eigenheime und Eigentumswohnungen im steuerlichen Sinn

Zu beachten ist, dass nicht jedes Haus oder jede Wohnung für die Hauptwohnsitzbefreiung geeignet ist.

Von der Befreiung erfasst sind nur Eigenheime und Eigentumswohnungen. Ein Eigenheim im steuerlichen Sinn liegt bei einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen vor, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen. Eine Eigentumswohnung muss mindestens zu zwei Dritteln der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen.

Um in den Genuss der Hauptwohnsitzbefreiung zu kommen, ist bei gemischter Nutzung einer Immobilie (private und betriebliche Nutzung – etwa als Ordination und private Wohnung) darauf zu achten, dass der betrieblich genutzte Anteil nicht mehr als ein Drittel der Gesamtnutzfläche einnimmt.

Schädlich ist auch ein entsprechend großes Arbeitszimmer, selbst im Rahmen der nichtselbständigen Einkünfte.

Wird eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zwischen 20 % und 33,33 % betrieblich genutzt, fällt bei Verkauf der Immobilie anteilig für den betrieblich genutzten Teil Immobilienertragsteuer an.

Bei Überschreiten der oben erwähnten Drittel-Grenze ist die Hauptwohnsitzbefreiung für das gesamte Gebäude nicht anwendbar – das heißt, dass der gesamte Veräußerungsgewinn der Immobilienertragsteuer zu unterwerfen ist.

Liegt der betriebliche Anteil der gemischt genutzten Immobilie unter 20 %, ist bei Erfüllung der oben erwähnten Voraussetzungen eine Veräußerung ohne Immobilienertragssteuerpflicht auch für den betrieblich genutzten Teil möglich.

Beispiel:

Ein Freiberufler nutzt 15 % seiner Eigentumswohnung betrieblich und den Rest privat. Das Hauptwohnsitzkriterium ist erfüllt. Im Falle der Veräußerung der Eigentumswohnung ist (auch für den betrieblich genutzten Teil) keine Immobilienertragsteuer zu entrichten.

Fazit:
Ein hohes Ausmaß an betrieblicher Nutzung der privaten im Eigentum befindlichen Wohnräumlichkeiten kann zum Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung bei Veräußerung der Immobilie führen. Gerne beraten wir Sie diesbezüglich.