Geschäftsraummiete und Umsatzsteuer-Option

Seit 2012 ist die Möglichkeit, Geschäftsräume umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, deutlich eingeschränkt. So ist eine Vermietung mit Umsatzsteuer nur noch möglich, wenn der Mieter selbst voll zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bereits vor der Änderung 2012 bestehende Mietverhältnisse können jedoch nach den bis dahin geltenden Regelungen weitergeführt werden.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung sollte allerdings bei derartigen Altfällen jeder Wechsel des Mieters oder des Vermieters zur Anwendung der neuen Rechtslage führen. So hat beispielsweise die Schenkung eines Mietshauses zur Folge, dass der Erwerber Geschäftsräume, die z. B. von Banken oder Ärzten genützt werden, nur noch umsatzsteuerfrei vermieten kann und damit selbst den Vorsteuerabzug für diese Räumlichkeiten verliert.

In einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes wurde dieser Ansicht der Finanzbehörde aber für diejenigen Fälle eine Absage erteilt, bei denen es zu einer Gesamtrechtsnachfolge kommt. Das betrifft einerseits Erwerbe im Erbweg, andererseits aber auch durch bestimmte gesellschaftsrechtliche Änderungen (Verschmelzung, Umwandlung, Spaltung, Anwachsung). Demnach könnte in derartigen Fällen auch bei einem Wechsel von Vermieter oder Mieter die alte Rechtslage weiter angewendet werden. Da das Finanzamt jedoch Revision beim Verwaltungsgerichtshof erhoben hat, bleibt abzuwarten, wie dieser entscheiden wird.