Gastronomie: Geschäftsraumvermietung oder Betriebsverpachtung?
Die Abgrenzung, ob eine Verpachtung eines Gastronomiebetriebes vorliegt oder nur das Betriebsgebäude vermietet wird, weil zuvor eine Betriebsaufgabe erfolgt ist, ist in der Praxis oft schwierig, hat aber große steuerliche Auswirkungen.
Die Verpachtung eines Betriebes stellt für sich allein keine Betriebsaufgabe, sondern eine Art des Ruhens des Betriebes dar. Die Pachteinnahmen sind der entsprechenden betrieblichen Einkunftsart, z. B. Einkünfte aus Gewerbebetrieb, zuzuordnen, weil mangels Betriebsbeendigung die betriebliche Tätigkeit, wenn auch in geänderter Form, weiter andauert.
Somit besteht etwa für Gebäude weiterhin die Möglichkeit, ohne Nachweis der Nutzungsdauer den Abschreibungssatz von 2,5 % geltend zu machen. Weiters besteht bei einer Betriebsverpachtung der Vorteil, den Gewinnfreibetrag geltend zu machen.
Nachteilig ist jedoch unter Umständen, dass im Rahmen dieser Betriebsverpachtung eine Pflichtversicherung gemäß dem gewerblichen Sozialversicherungsgesetz besteht.
Wann liegt eine Betriebsaufgabe vor?
Ist hingegen die Verpachtung eines Betriebes als Betriebsaufgabe zu qualifizieren, zählen die Pachteinnahmen ab dem Zeitpunkt der Betriebsaufgabe zu den außerbetrieblichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dies hat zur Folge, dass ohne Nachweis der Nutzungsdauer der Abschreibungssatz für Gebäude nur 1,5 % beträgt und der Gewinnfreibetrag nicht mehr zusteht. In diesem Fall entfällt jedoch auch eine Pflichtversicherung in der Sozialversicherung.
Die Finanzverwaltung unterstellt beispielsweise unter folgenden Voraussetzungen eine Betriebsaufgabe, wobei auf die Gesamtheit der Gegebenheiten abzustellen ist:
- Zurücklegung der Gewerbeberechtigung.
- Löschung der Firma im Firmenbuch.
- Hohes Alter und ein angegriffener Gesundheitszustand des Verpächters.
- Veräußerung statt Verpachtung der Geschäftseinrichtung an den Pächter.
- Abschluss des Pachtvertrages auf lange oder unbestimmte Zeit bei beiderseitigem Ausschluss eines Kündigungrechts.
- Kündigung bzw. Abbau der Arbeitnehmer.
Besteuerung der stillen Reserven
Liegt eine Betriebsaufgabe mit nachfolgender Vermietung des Gebäudes vor, müssen die stillen Reserven im Vermögen aufgedeckt und versteuert werden. Unter „stille Reserven“ wird die Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert eines Wirtschaftsgutes verstanden. Die Neuzuordnung des ehemaligen Betriebsgebäudes zum ertragsteuerlichen Privatvermögen löst eine Besteuerung der stillen Reserven des Gebäudes mit dem „Immobilienertragsteuersatz“ von 30 % aus. Unter bestimmten Voraussetzungen kann für das Gebäude jedoch eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden.
Die Einordnung als Verpachtung oder Betriebsaufgabe mit anschließender Vermietung des Gebäudes hat somit weitreichende steuerliche Folgen. Sollten Sie überlegen, Ihren Gastronomiebetrieb zu verpachten, unterstützen wir Sie gerne bei der steueroptimalen Umsetzung.