ECA-Schreiner und Stiefler Steuerberatungsgruppe

Steuerberater und Wirtschaftstreuhand Krems an der Donau

Verschärfte Besteuerung von privaten Liegenschaftsverkäufen

Schon mit Wirkung ab 1.4.2012 soll der Verkauf von privaten Liegenschaften auch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig werden. Wer Liegenschaften im Privatvermögen besitzt, sollte daher rasch die möglichen Gestaltungsvarianten ausleuchten.

Hier die wichtigsten Änderungen, Gestaltungsvarianten und Empfehlungen:

Änderungen

Bei der neuen Rechtslage ist zwischen Liegenschaftserwerben vor und ab dem 1.4.2002 zu unterscheiden:

Liegenschaftserwerb ab dem 1.4.2002 und Liegenschaftsverkauf ab dem 1.4.2012

Gewinne (= Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten) aus der Veräußerung von privaten Liegenschaften sollen ab dem 1.4.2012 stets – also auch außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist – mit 25 % besteuert werden.

Wird die private Liegenschaft nach mehr als zehn Jahren ab Anschaffung veräußert, soll sich der Gewinn jährlich um einen 2%igen Inflationsabschlag vermindern; dieser Inflationsabschlag kann den Veräußerungsgewinn bis maximal auf die Hälfte kürzen.

Hauptwohnsitze und selbst hergestellte Gebäude können – wie bisher – grundsätzlich steuerfrei veräußert werden.

Liegenschaftserwerb vor dem 1.4.2002 und Liegenschaftsverkauf ab dem 1.4.2012

Werden schon vor dem 1.4.2002 angeschaffte und umgewidmete private Liegenschaften (Umwidmung von Grünland in Bauland/Baufläche ab 1.1.1988) veräußert, soll der Veräußerungsgewinn pauschal mit 60 % des Verkaufspreises angenommen und besteuert werden, was einer effektiven Steuer von 15 % des Verkaufspreises entspricht.

Ohne Umwidmung bzw. bei Umwidmung vor dem 1.1.1988 soll der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14 % des Verkaufspreises angenommen und besteuert werden, was einer effektiven Steuer von 3,5 % des Verkaufspreises entspricht.

Der Steuerpflichtige soll allerdings in beiden Fällen die Besteuerung nach dem tatsächlichen Veräußerungsgewinn

(= Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten) beantragen können, sofern der tatsächliche Wertzuwachs niedriger ist.

Gestaltungsvarianten

Liegenschaften, die sich noch in der zehnjährigen Spekulationsfrist befinden, sollten nicht vor dem 1.4.2012 veräußert werden; eine Veräußerung bis zum 31.3.2012 wird nämlich noch nach Tarif (maximal 50 %) besteuert, während eine Veräußerung ab dem 1.4.2012 lediglich mit 25 % besteuert wird.

Liegenschaften, die sich nicht mehr in der zehnjährigen Spekulationsfrist befinden, können bis zum 31.3.2012 noch steuerfrei verkauft werden.

Wenn Sie sich also gerade in Verkaufsverhandlungen befinden, sollten Sie den Verkauf noch vor dem 1.4.2012 finalisieren.

Für ab dem 1.1.1988 umgewidmete Liegenschaften, die vor dem 1.4.2002 erworben wurden, könnte durch einen Verkauf innerhalb der Familie oder durch einen Verkauf an bzw. Einlage in „Ihre GmbH" die Wertsteigerung bis zum 31.3.2012 endgültig steuerfrei gestellt werden; allerdings dürfen die dabei anfallenden Nebenkosten (3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr, Vertragserrichtungskosten etc.) nicht außer Acht gelassen werden.

ECA-Empfehlung:

Ob derartige steuerliche Überlegungen Vorteile für Sie bringen, kann allerdings nur im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden. Gerne stehen wir für ein diesbezügliches Gespräch zur Verfügung. Rufen Sie uns einfach an!