ECA-Schreiner und Stiefler Steuerberatungsgruppe

Steuerberater und Wirtschaftstreuhand Krems an der Donau

Bekanntermaßen werden Vermietungstätigkeiten nur dann steuerlich anerkannt, wenn diese binnen 20 Jahren („kleine Vermietung" bei Vermietung von einzelnen Wohnungen oder Eigenheimen) bzw. 25 Jahren („große Vermietung" bei Vermietung von Objekten mit zumindest drei Wohneinheiten) einen Gesamtüberschuss erwarten lassen.


Anderenfalls droht die Einstufung der Tätigkeit als Liebhaberei und somit die Nichtanerkennung der steuerlichen Verluste. Zu diesem Zweck wird vom Finanzamt am Beginn der Vermietungstätigkeit oft eine steuerliche Prognoserechnung gefordert, die diesen positiven Gesamtüberschuss darlegt.

Besonderheiten gelten dabei für Objekte, bei denen gesetzliche Mietzinsbeschränkungen bestehen und daher die tatsächlichen Mieten nicht das marktübliche Niveau erreichen. Wie der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) in einem im März 2011 ergangenen Erkenntnis festgehalten hat, können in diesem Fall in der Prognoserechnung fiktive Marktmietzinse anstatt der aufgrund der Mietzinsbeschränkungen niedrigeren Einnahmen angesetzt werden.

Weiters hat der VwGH bestätigt, dass es dem Steuerpflichtigen frei steht, die Vermietung mittels Eigen- oder Fremdkapital zu finanzieren. Die vom Finanzamt vorgebrachte Argumentation, dass durch den hohen Fremdmitteleinsatz in Kombination mit den aufgrund der Mietzinsbeschränkung niedrigen Einnahmen insgesamt keine auf die Erzielung von positiven Einkünften gerichtete Aktivität erkennbar ist, wurde vom VwGH nicht geteilt. Die Vermietung muss einzig so gestaltet sein, dass bei Ansatz fiktiver marktkonformer Mieten ein Gesamtüberschuss im Betrachtungszeitraum von 20 bzw. 25 Jahren möglich wäre.

Der Vollständigkeit halber sei noch angemerkt, dass bei beschleunigten Abschreibungen (begünstigte Verteilung bestimmter Herstellungskosten auf 10 bzw. 15 Jahre) für die Beurteilung des Vorliegens eines Gesamtüberschusses eine Umrechnung der vorgezogenen Abschreibungen auf Normalabschreibungen von 1,5 % pro Jahr vorgenommen werden darf. Dies sollte bei der Erstellung einer Prognoserechnung und der Beurteilung, ob eine Einkunftsquelle vorliegt, sorgsam berücksichtigt werden.

ECA-Steuertipp:

Um der Liebhabereiproblematik zu entgehen, sollte gleich bei Vermietungsbeginn eine Prognose-rechnung erstellt und laufend beobachtet werden.