ECA-Schreiner und Stiefler Steuerberatungsgruppe

Steuerberater und Wirtschaftstreuhand Krems an der Donau

Beim Verkauf von sanierten Liegenschaften kann es zu einer erheblichen Umsatzsteuerbelastung aufgrund einer Vorsteuerberichtigung kommen.

 

Ändern sich nachträglich die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse innerhalb des sogenannten „Vorsteuerberichtigungszeitraumes“, dann muss unter bestimmten Voraussetzungen ein Teil der zunächst abgezogenen Vorsteuern an den Fiskus rückerstattet werden.

Der Vorsteuerberichtigungszeitraum beträgt bei Grundstücken einschließlich der aktivierungspflichtigen Aufwendungen und der Kosten für Großreparaturen 20 Jahre.

Wurde daher bei einer Immobilie des Anlagevermögens oder einer Mietimmobilie eine Großreparatur mit Vorsteuerabzug vorgenommen und soll diese noch innerhalb des 20-jährigen Berichtigungszeitraums umsatzsteuerfrei veräußert werden, dann hat eine Vorsteuerberichtigung zu erfolgen.

In Rechtsmittelverfahren ist immer wieder die Frage zu klären, wann eine solche „Großreparatur“ vorliegt.

Laut Verwaltungsgerichtshof (VwGH) handelt es sich bei einer Großreparatur um einen

• nicht aktivierungspflichtigen, zum Berichtigungszeitpunkt nicht vollständig verbrauchten Aufwand,

• der nicht regelmäßig erwächst und

• von dem sich sagen lässt, er falle ins Gewicht.

Nach Ansicht des VwGH trifft dies etwa auf die umfassende Sanierung von Aufzugsanlagen in mehreren Mietwohnhäusern zu und zwar selbst dann, wenn der Sanierungsaufwand in Relation zum gesamten Anschaffungswert der Mietobjekte nur etwa 2 % beträgt.

ECA-Steuertipp:

Unter bestimmten Umständen kann es bei einer Sanierung von Liegenschaften mit anschließendem Verkauf zu einer erheblichen Umsatzsteuerbelastung aufgrund einer Vorsteuerberichtigung kommen.

Ob die Notwendigkeit einer Vorsteuerberichtigung tatsächlich vorliegt, ist im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Wir beraten und unterstützen Sie dabei gerne.