ECA-Schreiner und Stiefler Steuerberatungsgruppe

Steuerberater und Wirtschaftstreuhand Krems an der Donau

Seit 1.1.2017 ist ein Unternehmer umsatzsteuerlicher Kleinunternehmer, wenn sein Unternehmen im Inland betrieben wird. Vermieter, die im Ausland ansässig sind, jedoch im Inland ihr Unternehmen betreiben, können daher die Kleinunternehmerregelung nutzen.

Bisher galt, dass neben der Umsatzgrenze von EUR 30.000,00 netto der Wohnsitz des Unternehmers bzw. der Sitz der Gesellschaft in Österreich sein musste, um in den Anwendungsbereich der Kleinunternehmerregelung zu fallen. Anstelle der Voraussetzung der Ansässigkeit in Österreich ist seit 1.1.2017 ein Unternehmer Kleinunternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, wenn das Unternehmen im Inland betrieben wird.

Als Unternehmen bezeichnet das Umsatzsteuergesetz jede gewerbliche oder berufliche Tätigkeit, die nachhaltig zur Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird. Somit stellt die Vermietung einer Eigentumswohnung ein Unternehmen im Sinne des Umsatzsteuergesetzes dar.

Umsatzsteuererklärungen entfallen

Aufgrund der Gesetzesänderung können künftig Vermieter, die zwar im Ausland ansässig sind, jedoch im Inland ihr Unternehmen betreiben (Wohnungen, die im Inland liegen, vermieten), die Anwendung der Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.

Das ist eine wesentliche Verwaltungsvereinfachung. So entfällt für jene Vermieter, deren Mieteinnahmen EUR 30.000,00 netto nicht übersteigen, die Pflicht zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen und Umsatzsteuererklärungen.

Das einmalige Überschreiten der Umsatzgrenze um nicht mehr als 15 % (= EUR 34.500,00) innerhalb eines Zeitraumes von fünf Kalenderjahren ist wie bisher für die Anwendung der Kleinunternehmerregelung nicht schädlich. Da die Vermietung nicht umsatzsteuerpflichtig zu erfolgen hat, können sich daher Preisgestaltungsmöglichkeiten ergeben.

Keine Vorsteuern für Investitionen

Diesbezüglich gilt es jedoch zu beachten, dass Vermieter, die unter den Anwendungsbereich der Kleinunternehmerregelung fallen, keine Vorsteuern insbesondere für Investitionen geltend machen können. Eine Geltendmachung von Vorsteuern ist nur möglich, wenn auf die Anwendung der Klein-unternehmerregelung verzichtet wird. Im Einzelfall sollte daher vor größeren Investitionen im Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung geprüft werden, ob die Inanspruchnahme der Klein-unternehmerregelung vorteilhaft ist.

ECA-Steuertipp:
Ein Wechsel von einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung (z.B. Kleinunternehmerregelung) kann zu Nachzahlungen von geltend gemachten Vorsteuern führen. Ob ein Wechsel möglich und sinnvoll ist, muss anhand der Umstände im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden.