ECA-Schreiner und Stiefler Steuerberatungsgruppe

Steuerberater und Wirtschaftstreuhand Krems an der Donau

Ist eine vermietete Eigentumswohnung fremdfinanziert, können dauerhaft Verluste entstehen. Dann gilt diese Vermietung als Liebhaberei.

Liebhaberei liegt bei Vermietung einer Eigentumswohnung aber nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum (20 Jahre ab Beginn der Vermietung beziehungsweise 23 Jahre ab dem Anfall von ersten Aufwendungen) ein Gesamtüberschuss der Einnahmen zu erwarten ist (Prognoserechnung erforderlich!).

Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG)
Im Entscheidungsfall haben die durch die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 verursachten Kursschwankungen den für den Kauf der vermieteten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungskredit in die Höhe getrieben und einen vorzeitigen Verkauf der Wohnung – mit Verlust – nach sich gezogen.
Das BFG führt zur Frage der Liebhaberei aus: Lässt die Prognoserechnung für den veranschlagten Zeitraum zwar einen Gesamtgewinn erwarten, wird die Vermietung aber vorzeitig mit Gesamtverlust beendet, ist zu unterscheiden, ob
a) die Vermietung aufgrund von „Unwägbarkeiten“ beendet wurde. Dann liegt eine Einkunftsquelle vor.
b) die Vermietung aus anderen Gründen abgebrochen wurde. Dann nimmt die Finanz Liebhaberei an.

Unwägbarkeiten
Unwägbarkeiten sind unerwartete Ereignisse, die von der Verwirklichung gewöhnlicher Geschäftsrisiken abzugrenzen sind. Im Entscheidungsfall blieb die Erhöhung des Kreditbetrages durch Kursschwankungen im normalen, Fremdwährungskrediten immanenten Bereich. Es lag keine Unwägbarkeit vor, weshalb die Vermietung als Liebhaberei einzustufen war.