ECA-Schreiner und Stiefler Steuerberatungsgruppe

Steuerberater und Wirtschaftstreuhand Krems an der Donau

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte im November letzten Jahres zu entscheiden, ob die Einkünfte (bzw. Verluste) aus der Vermietung eines Ferienhauses, das zeitweise auch für private Zwecke genutzt wird, in der Einkommensteuererklärung des Vermieters angegeben werden müssen oder nicht.

Der Steuerpflichtige machte neben Einkünften aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit auch Verluste aus der Vermietung des Ferienhauses geltend, dadurch verminderte sich sein zu zahlender Steuerbetrag. Das Finanzamt hat die Verluste nicht anerkannt. Es bezeichnete die Vermietung als Liebhaberei.

Was ist „Liebhaberei“?
Als Liebhaberei im steuerlichen Sinn werden Tätigkeiten bezeichnet, mit denen sich über einen längeren Zeitraum hinweg kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt.
Entsteht bei bestimmten Vermietungen ein Verlust, so ist grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen, außer es kann über eine absehbare Zeit hinweg ein Gesamtüberschuss erzielt werden.
Absehbar sind in diesem Fall 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben).
In seinem Erkenntnis hat der VwGH die Frage geprüft, wie die Fixkosten der Wohnung, die zum einen als Ferienwohnung vermietet, aber auch selbst genutzt wird, in einer Prognoserechnung zu berücksichtigen sind.

Vermietung:
All jene Kosten, die aufgrund einer Vermietung entstehen, sind als Werbungskosten zu berücksichtigen.
Selbstnutzung:
Alle Ausgaben, die durch Selbstnutzung anfallen, dürfen nicht berücksichtigt werden.
Leerstehen der Wohnung:
Die Fixkosten, die in der Zeit anfallen, in der das Ferienhaus leer steht, sind als gemischt veranlasst anzusehen und aufzuteilen, sofern weder die Eigennutzung noch die Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen ist. Wenn wie in diesem Fall eine Selbstnutzung (an sich) jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung zu erfolgen.