ECA-Schreiner und Stiefler Steuerberatungsgruppe

Steuerberater und Wirtschaftstreuhand Krems an der Donau

Werden aus einer Vermietungstätigkeit über längere Zeit Verluste erwirtschaftet, beurteilt die Finanz diese Tätigkeit oftmals als sogenannte „Liebhaberei".

Dies hat zur Konsequenz, dass in der Einkommensteuer die daraus entstehenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können. Liebhaberei-Einnahmen unterliegen nicht der Umsatzsteuer, dafür dürfen aber auch keine Vorsteuern geltend gemacht werden.

Um Liebhaberei zu vermeiden, muss die Einkommensteuer betreffend eine Prognoserechnung erstellt werden, die nach einer bestimmten Zeit einen Gesamtüberschuss ausweisen muss. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen („kleine Vermietung") beträgt dieser Zeitraum 20 Jahre ab dem Beginn der Vermietung. Bei Objekten mit mindestens drei Wohneinheiten („große Vermietung") beträgt der Zeitraum 25 Jahre. In der Literatur wird die Meinung vertreten, dass seit der Immobilienertragsteuer auch Wertsteigerungen der Immobilien in die Prognoserechnung miteinbezogen werden können.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in seinen bisherigen Urteilen einen Unterschied zwischen umsatzsteuerlicher und einkommensteuerlicher Liebhaberei erkennen lassen. In einem Urteil aus dem Jahr 2013 hat der VwGH für eine Schafzucht Liebhaberei in der Einkommensteuer wegen negativer Prognoserechnung angenommen. Für die Umsatzsteuer wurde Lieberhaberei jedoch verneint, da trotz negativer Prognoserechnung eine marktkonforme erwerbswirtschaftliche Tätigkeit ausreicht, um Liebhaberei zu widerlegen.

Dieses Urteil aus dem Jahr 2013 wurde nun vom Bundesfinanzgericht in einem aktuellen Fall so interpretiert, dass in der Umsatzsteuer generell keine objektive Ertragsfähigkeit mehr maßgeblich sei und eine marktkonforme Tätigkeit ausreicht, um umsatzsteuerliche Liebhaberei zu entkräften.

Dieser Ansicht konnte sich der VwGH (30.04.2015) jedoch für die kleine Vermietung nicht anschließen. Er führt aus, dass bei dauerhaft verlustträchtiger Vermietung einer Eigentumswohnung die Tätigkeit als steuerfreie Grundstücksvermietung zu beurteilen ist und somit auch kein Recht auf Vorsteuerabzug zusteht. Ob in dem konkreten Fall Liebhaberei vorlag oder nicht, hatte der VwGH allerdings nicht zu entscheiden.

Der Ball wurde somit wieder zurück zum Bundesfinanzgericht gespielt, das die Liebhabereifrage neu zu würdigen hat. Der VwGH bleibt vorerst jedenfalls seiner Linie zur umsatzsteuerlichen Liebhaberei treu. Dementsprechend kann bei marktkonformer, aber verlustträchtiger Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum weiterhin Liebhaberei vorliegen.